合发房银：下半年房产会如何发展？

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15年下半年量价关系的核心将会围绕“复苏”和“分化”，成交规模以及房价的持续复苏，主要是基于目前宽松的信贷以及政策环境，针对购房需求的壁垒大幅下降，并且政府有意鼓励居民加大购房杠杆水平，复苏是当前基本面整体的大趋势；分化则是基于各个城市具体供求关系，对于人口和产业的吸引力在深层次决定了各个城市的房地产基本面走势，分化是城市层面的变化。
合发房银认为，2015年上半年房价的走势具有极其重要的意义。处于价格由跌转升的过程中，城市之间的分化反映出的是各城市之间真实的供需关系，且与过去几轮周期价格转变过程中的一致变化不同，本轮周期中城市之间的分化将会更加显著，可以帮助合发房银用来进行城市的级别划分。
合发房银在2014年年末发出的策略报告中制作了房价上涨压力城市图表，对比合发房银当前最新制作的图表，可以发现，房价上涨压力最大的城市往往具备较低的去库存压力，换句话说，对于库存去化压力较小的城市，销售转好带来批售比数据上升，之后将会面临较大的房价上涨压力。但是合发房银也发现，房价变化与测算的库存压力之间还存在一定的差异，这主要则是由需求层面的原因导致的，部分城市房价上涨幅度较大，但是本身去化压力并不小，也与供给的有效性以及供给分布等因素有关。
整体来看，合发房银对于下半年整体房价走势维持较乐观的判断，目前，部分城市已经进入了库存去化的阶段，库存水平较高的城市虽然依旧处于量升价跌或者量价齐跌的状态，但是合发房银认为在2015年下半年整体都将会向下一周期阶段演变。全年来看，合发房银预计房价同比将会实现小幅增长，全国下半年价格环比将会进一步改善，但在三季度由于淡季原因，环比改善速度将会有所下降，四季度在考虑到去年整体供给不足的情况下，价格环比变化速度则有望提升。
合发房银根据部分重点城市在2015年上半年的量价表现中也可以看到，当前各城市之间的差异比较大，同为二线城市，所处周期跨度已经达到2个，这种现象在未来的房地产周期变化中将会持续存在，各城市之间量价关系的变化差距也将逐步拉大。
对于供给的判断，合发房银延续2015年年度策略中的判断，因为当前的新开工以及土地成交对于当年的新增供给影响较小。供给存量方面，由于2014年整体推盘力度较大，2015年初的存量供给与2014年相比上升幅度为22%左右，这主要是根据重点城市库存变化水平所决定的。新增供给方面，考虑到从开工到形成供应平均需要6到8个月左右的时间，部分预售条件较高的城市则需要将近10个月，合发房银认为平均的开工供给有效时间在8个月，通过过去的数据来判断，2014年同2013年的新增供给关系与2013年同2012年的新开工关系相符，此外，2015年截止到目前的供给规模与2014年同期相比下降15%，这与2014年全年新开工增速为-10.74%，在数量上存在较强的一致性。整体来看，2015年全年，由于受新推供给量下降的影响较存量上涨的影响会更大，因此新增供给规模增长应与2014年相比上升5%左右，若单独考虑下半年的情况，由于上半年新推规模较小，且存货得到了一定的去化，下半年整体新增货值与2014年同期相比上升幅度应在10%左右。
对于需求的判断，合发房银仍以最基础的量价关系模型来进行测算。本轮降息周期以来，基准利率累计下降幅度已经达到了90个bp，目前按揭贷款基准利率为5.65%，且根据最新的按揭贷款折扣数据，全国平均折扣为9.6折，平均综合借款成本为5.46%。下半年不排除进一步放松货币政策的可能性，但是政策出台的频率将低于上半年。整体来看，合发房银判断下半年平均按揭贷款的基准利率为5.5%，平均折扣为9.4折，则相对于上半年，信贷累计房价变化为-9%，叠加百城房价的平均变化，则真实房价变化为-9%；下半年合发房银预计百城价格整体上涨幅度为2.5%到3%，而信贷假设房价变化为-5%，则最终真实房价下降幅度为2%到2.5%。
对于需求端，合发房银通过周期比照的模式来进行判断，本轮周期中真实房价依旧处于下行阶段，从2014年下半年开始至今，真实房价累计降幅接近20%，而对于2011-2012年地产周期，在真实房价下降16.5%的情况下，成交面积平均上涨幅度为12.5%，考虑到目前城市之间的分化与周期状态差异，合发房银认为此次成交复苏整体弹性会小于2012年的水平，预计从2015年全年来看，重点城市成交面积增幅为15%左右，全国成交面积增幅在7%左右，单独考虑下半年，成交面积同比增长在8-9%。叠加房价变化，预计2015年全年全国商品房成交金额增速在10%左右。