房地产行业：已往不谏，大势可追

hefafangyin

从基本面的角度看，2015年上半年是本轮地产中周期的底部转折点，由一季度的供需整体疲软到二季度的量价全面复苏增长。在政策的累积利好之下，量价走势逐步抬升，但房地产投资、新开工以及拿地等表现，却依旧维持在相对低迷的状态，投资单月增速逐步下降，行业整体供给端增速中枢出现了比较明显的下移。从城市分化的角度来分析，各线城市之间以及城市内部区域之间，均表现出了较明显的差异，量价关系表现差异较大的最终原因还是来自各城市核心区的供需关系，未来这种差异的演化将会进一步加剧。
展望2015年下半年，量价的基本面依旧将会围绕复苏与分化两个关键字展开。在相对淡季的三季度，环比改善速度将会有所放缓，而同比增速预计依旧会维持当前的回升态势，并有望在三季度到达本轮中周期的高点。进入基数较高的四季度，同比增速将会放缓，货币环境即使进一步改善，对于成交提振的边际效用也将会逐步降低。房价方面，目前一线城市恢复比较明显，二三线城市整体维持平稳，我们预计，今年三、四季度房价总体维持环比上涨，不过城市分化会进一步加剧。
房地产投资、新开工、拿地等方面，开发商目前态度仍较为谨慎，伴随2013年和2014年上半年投资的扩大，开发商积累了大量的库存储备，如果维持当前较好的销售表现到三季度末、或者观察到整体去化周期出现显著的下降，开发商才可能考虑增加新开工或土地投资的力度。从过往新开工、土地投资与销售回升的关系来看，滞后时间往往会在6个月以上，而考虑到目前房地产行业增速换挡，在本轮周期中，滞后时间可能会更长。因此，我们预计，在成交维持当前热度的情况下，新开工和土地投资的复苏最早也要等到今年四季度。
2015年全年来看，我们预计，重点城市销售面积同比增幅在+15%左右，全国整体成交面积同比增幅在+7%左右，房价同比增幅在+2%左右，投资同比增幅在+10%左右，新开工同比增幅则在-3%左右。