合发房银：下半年房产政策会出新吗？

hefafangyin

2015年上半年是行业政策变化力度较大的阶段，政府采用了“货币+限制政策放松+降低交易成本+公积金政策调整”的组合型战略，为的是从成本和购房条件等多个方面促进居民交易需求的兑现，尤其是改善性需求的入场。对于2015年下半年行业政策的判断，合发房银认为，当前的主要趋势仍然没有改变，政策的核心还是围绕促进居民多样化住房需求的实现而展开，大的基调不会发生调整；但是政策出台的节奏将会有所放缓，此外，局部放松政策将会成为下半年的主旋律。
中央层面，类似去年930新政或今年330新政的放松政策再度出台的可能性不高。目前所实施的一套房3成首付(公积金2成)、二套房4成首付、贷款还清按首套房计的购房条件，基本上是有史以来的最低水平，且考虑到个别城市已经出现了价格的上涨，以类似力度的针对全国范围的行业政策的出台概率较小。
信贷环境方面，从2014年11月开始，降息通道已经打开，截至目前，累计降息幅度已经达到90个bp，除2008年之外，此次降息降准的幅度与频率都算得上是史上最高。目前按揭贷款基准利率为5.65%，公积金贷款利率为3.75%，均达到史上最低，再加上目前首套房平均折扣水平已经在9.5折以下，未来进一步放松的边际效用将会越来越不明显。但考虑到大范围降息降准在调节整体宏观经济中的作用，不排除在经济疲软的情况下进一步刺激的可能性，但合发房银预计刺激的频率与上半年相比可能会显著降低。
因此，合发房银认为，2015年下半年，行业政策调整会从中央层面下移至各级地方层面。地方政府在政策制定上灵活性更高，对于各地自身的房地产市场的促进效果有可能更加理想。从2014年限购松绑，到2015年上半年的统一调整公积金政策，在中央基调确定的情况下，地方政府敢于针对市场环境做出相应的辩护。目前来看，主要可以调控的方面包括，公积金、户籍制度、财政补贴、契税减免、二手房交易税收优惠以及限购进一步放开等一系列的支持购房环节。合发房银相信，下半年地方政府优惠政策的积累，将会逐步体现到实际成交表现中。
另一点值得合发房银关注的是，地方政府对于土地财政与经济增长目标的平衡，部分城市如果考虑调整土地价格，分担开发商的投资风险，加大优质地块推出比例，则将会有效提高开发商的投资热情，加大未来商品房供给规模，对于拉动房地产投资有非常积极的作用。